81247 München

Villa in Premium-Lage
modernes Niedrigenergiehaus mit Liebe zum Detail in absoluter Premium-Lage

Energieverbrauchs-Ausweis Gültig bis 24.06.2031
Energie-Klasse: C
energie-Kennwert: 85,4 kWh

Objekt-ID: CK12
Kaufpreis: auf Anfrage

◌ Grundstücksfläche: ca. 670m²
◌ Baujahr 2017 | Ziegel-/Holzbau
◌ Teilunterkellert
◌ Nutzfläche: ca. 434m²
◌ davon Wohnfläche: ca. 301m²
◌ Wohnbereich: ca. 83m² mit Kaminofen
◌ 5 Schlaf-Zimmer | 3,5 Bäder | Innenhof
◌ Garderobe | Ankleide
◌ offene Einbauküche mit Kücheninsel
◌ 3-fach verglaste Fenster
◌ Einzelstab-Kirschholzparkettboden
◌ Raumhöhe EG 2,80m | OG 2,60m
◌ Ablagen in Bäder und Küche aus Granit
◌ Fussbodenheizung | Öl-Zentral-Heizung
◌ Süd-West Ausrichtung
◌ Balkon | Terrasse | Innenhof
◌ Aussenwege und Einfahrt Basaltlavastein
◌ garage und Stellplätze

Objekt-Lage

Westlich von Nymphenburg grenzt der Münchner Stadtteil Obermenzing an. Der beschauliche, fast dörfliche Charakter macht diesen Stadtteil als Wohnort außerordentlich beliebt. Überall lassen sich wundervolle Anwesen erblicken, die die Bezeichnung "Villa" auf jeden Fall verdienen. Das Objekt liegt mittig zwischen dem Durchblick und dem Nymphenburger Kanal sowie Schloss Blutenburg und Schloss Nymphenburg in einer sehr wenig befahrenen Straße.

Der nahe gelegene Durchblick und Schloss Blutenburg, die Würm und der Nymphenburger Kanal sowie die Parkanlage von Schloss Nymphenburg und der Botanischen Garten gewährleisten einen ausgesprochen großen Naherholungswert.

Natürlich bietet Obermenzing auch zahlreiche Schulen und Kindergärten, Ärzte, Apotheken, Einkaufsmöglichkeiten aller Art und alles was eine hohe Lebensqualität garantiert. Die Anbindung an das Straßenverkehrsnetz ist ausgezeichnet, die Nähe zur A8 Richtung Augsburg bzw. Stuttgart und die Verbindung mit dem Autobahnring A99 sprechen für sich.

Das öffentliche Personennahverkehrsnetz ist optimal. Mit dem Bus (Linie 160), Haltestelle Mentner Straße oder Marsopstraße, erreichen Sie bequem die S-Bahnstationen Obermenzing oder Pasing. Von dort haben Sie eine direkte Verbindung zur Münchner Innenstadt, dem Münchner Flughafen und dem Starnberger See.

Objekt-Beschreibung

Dieses moderne und hochwertig wie liebevoll erbaute Haus befindet sich in einer sehr ruhigen Straße von München-Obermenzing, dem sogenannten Villenviertel. Vom ursprünglichen Bestandsgebäude auf dem Grundstück wurde der Keller und die Außenmauern des Erdgeschosses erhalten und im Neubau integriert. Genauer heißt das, dass der Keller und die Außenwände des Erdgeschosses von 1959 erhalten wurden. Im Erdgeschoss wurde vor die Bestandsaußenwände mit Dämmziegel vor gemauert, sodass eine Wandstärke von ca. 48cm Ziegel entstand. Das Obergeschoss ist in Holzbauweise ausgeführt und mit einem bekiesten Flachdach abgeschlossen.

Das Haus wurde mit überaus viel Liebe zum Detail erbaut. Über Basaltlavaplatten aus der Eifel in der Einfahrt und allen Terrassenflächen im Außenbereich betritt man das Haus und geht dort weiter auf durchweg amerikanischem Kirschholz-Parkettboden. Fast alle Holz-Fenster sind bodentief und alle sind mit einer 3-fachen Isolierverglasung versehen. Die Raumhöhe im Erdgeschoss beträgt 2,80m. Vom großzügigen Eingangs Bereich aus gelangt man in die Garderobe mit Einbauschränken, zum Gäste-WC, in die offene Küche und Wohnzimmer sowie in den Keller. Die trockene und solide Teilunterkellerung beherbergt die Öl-Heizung von 2012, den Technikraum, einen Waschraum, einen Stauraum und einen belüfteten Weinkeller. Im Erdgeschoss bildet das Wohnzimmer mit der offenen Küche das Herzstück des Gebäudes. Der mit Granit eingefasste Kaminofen und die tiefe Fenster-Laibung direkt daneben laden auch in der kalten Jahreszeit zum wohl fühlen ein. Hinter der Küche befindet sich ein Gästezimmer mit vollwertigem Badezimmer. Das Obergeschoss beherbergt das Elternschlafzimmer mit vorgelagertem Ankleidezimmer und großem Badezimmer sowie drei weiteren Schlafzimmern mit Einbauschränken und einem weiteren Badezimmer. Die Raumhöhe beträgt hier 2,60m. Ein Balkon verbindet alle Schlafzimmer und verläuft auf ganzer Länge der West- und Südseite. Auf der Nordseite befindet sich zwischen Küche/Gästezimmer und Garage ein Innenhof.

Der nach Süden und Westen gerichtete Garten lädt ebenfalls zum Entspannen ein und auch hier wurde mit Liebe zum Detail angepflanzt. Kleiner Gemüsegarten, Weinreben, Obstbäume, etc. Die KFZ-Garage auf der Nordseite ist großzügig bemaßt und bietet so auch genug Platz für alle Gartengeräte.

Ausstattung

◌ eigener Wohnungseingang
◌ Fußbodenheizung auf allen 3 Ebenen
◌ heller Laminatboden in Holzbodenoptik von 2014
◌ Einbauküche mit allen Großgeräten von 2012
◌ weiße Holztüren und Türstöcke
◌ Rollläden an allen Fenstern sowie Plissees innenseitig
◌ 2 Bäder (eines mit Dusche, eines mit Badewanne)
◌ 30m² großes Wohnzimmer
◌ 2 Schlafzimmer im Obergeschoss (Änderung der Raumaufteilung möglich)
◌ Hobbyraum und Abstellraum im Untergeschoss
◌ Kabelanschluss - Internetgeschwindigkeit über Kabel-Modem bis zu 1 Gbit/s möglich
◌ zusätzliches, gemauertes Kellerabteil außerhalb der Wohnung
◌ überdachter Balkon (ca. 12m²)
◌ teilüberdachte Terrasse (ca. 17m²) mit Markise.
◌ 65m² eigener Garten mit Südwestausrichtung
◌ Gartenhaus von 2016
◌ 2 breite Tiefgaragen-Stellplätze im Kaufpreis inklusive
◌ Sanierung der Fassade und Treppenhäuser 2016
◌ Sanierung der Tiefgarage 2015

◌ Optimale Dämmung durch Dämmziegel der Marke Poroton
◌ Hofeinfahrt, Hauseingangspodest und Terrassenflächen aus Basaltlavaplatten (120cm x 100cm) aus der Eifel (8cm stark in der Einfahrt, 3cm stark im Terrassenbereich)
◌ Parkettboden massiv in allen Räumen, Fischgräte im Erdgeschoss und freier Verband im Obergeschoss (amerikanisches Kirschholz, jedes Einzelteil gefast)
◌ Bodenheizung in allen Räumen, jeder Raum individuell regulierbar
◌ Treppenstufen, Einbauregale und Fensterbänke aus amerikanischem Kirschholz
◌ 3-fach Isolierglas-Holzfenster im ganzen Haus (Fensterbau Klopfer)
◌ Maßgefertigte Einbauschränke in allen Räumen und Zimmern
◌ Küche mit Induktionskochfeld, Herd, Dampfgarer, Warmhalteschublade und Dunstabzug von V-ZUG, Arbeitsflächen aus Südtiroler Granit
◌ Badezimmer | Böden, Abstellflächen, Fensterbänke und Wände in der Dusche aus Südtiroler Granit. Im Elternbad gibt es zusätzlich eine freistehende Emaile-Badewanne
◌ Alle Armaturen im Haus sind von der Firma Dornbracht
◌ Granitstein aller Bäder aus einem Findling sowie Küchenplatte und Kamin im Wohnzimmer aus einem Findling (beide aus dem Passaier Tal in Südtirol)
◌ gepflegte Ölheizung von 2012 (durchschnittliche Kosten für Heizung & Warmwasser liegen bei 200€ pro Monat, Nachweise werden auf Anfrage zur Verfügung gestellt)

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